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技术贴 | “五限”时代，如何用好“房票”变钱票？

冯国亮 2017-06-22 16:36

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/22px 微软雅黑;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(102,102,102);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 15px;PADDING-: 15px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 30px;PADDING-RIGHT: 0px">有学友发来一处在售自住房房源，临近地铁，区位极佳，15之内可达国贸、望京和通州三个CBD，非京籍具备资格也可以买，而均价居然只有22000元，不及周边新商品房的1/3。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(102,102,102);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 15px;PADDING-: 15px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 30px;PADDING-RIGHT: 0px">在计划经济时期，票据一度在大众生活中占据着很重要的位置。买粮食、食品要粮票；买布匹、衣服要布票；买副食要肉票、鸡蛋票、鱼票、豆腐票、油票……总之，在那个时代，光有钱是行不通的，消费必须有相应的票据。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(102,102,102);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 15px;PADDING-: 15px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 30px;PADDING-RIGHT: 0px">如今这种已经消失在历史尘埃中的票据在楼市中又以“资格”的形式隐隐出现，而且颇有福利意味，如当年北京的经适房和双限房资格、2010年开始的北京购房资格、2015年出现的通州购房资格，近日又有新传闻.......

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(102,102,102);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 15px;PADDING-: 15px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 30px;PADDING-RIGHT: 0px">本轮调控力度空前，限购、限贷、限价、限售、限商多管齐下，如今楼市调控已迈入“五限时代”，其它50余个被限购城市购房同样需要“房票”，如有资格买套房无异于“中奖”，伴随房价上涨，一旦变现可能带来几百万增值。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(102,102,102);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 15px;PADDING-: 15px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 30px;PADDING-RIGHT: 0px">在政策严控之下，具有购房资格和能力者比例大幅下降，将来出台长效机制也可能会对购房资格及房贷资格进一步收紧，不能太过随性。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(102,102,102);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 15px;PADDING-: 15px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 30px;PADDING-RIGHT: 0px">原本有些人考虑买环京房产，而在认房又认贷的情况下，一旦买了就会丧失首套“资格”，即便之后有资格买北京房产，首付由3成增至二套房8成，成本与门槛大幅提高，这意味着首套房资格与机会成本往往价值数百万，而对于非本地户籍者则更酷似"门票"。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(102,102,102);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 15px;PADDING-: 15px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 30px;PADDING-RIGHT: 0px">有些人认为把钱存银行太亏了，必须要投出去，而严控之下，房价虽然有所回落或停涨，而房贷利率提高成本明显增加，这个阶段房产大都会成为负资产，那么此时并非购房投资的好时机。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(102,102,102);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 15px;PADDING-: 15px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 30px;PADDING-RIGHT: 0px">当然也有一些刚需型购房者考虑年内置业，目前还有政策支持，因而更有优势。不过在众多机会面前，如何做出优化选择依然是道谜题。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(102,102,102);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 15px;PADDING-: 15px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 30px;PADDING-RIGHT: 0px">通州建设北京副中心，房价大涨之后出台了区域性限购政策，新版城市规划中东城西城将建设首都政务区，不排除今后也会出台相应的购房限制措施，从保值增值角度看，这两个区域无疑是北京区域的，如果有资格，当然值得优先考虑。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(102,102,102);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 15px;PADDING-: 15px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 30px;PADDING-RIGHT: 0px">首先，新房的规划设计更为合理，品质较房龄较老的二手房更好，同区位比较，未来空间相比会更大。近期楼市步入回落区间，老旧小的二手房领跌，可见即便在市区保值度也不如近郊新房。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(102,102,102);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 15px;PADDING-: 15px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 30px;PADDING-RIGHT: 0px">其次，首套新房的首付一般是30%，其余70%可以贷款，而二手房的首付比例要依据银行的评估价格，考虑到房屋的折旧等因素，一般多说只能贷50%左右。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(102,102,102);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 15px;PADDING-: 15px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 30px;PADDING-RIGHT: 0px">还有，新房涉及的交易费用较少，主要是契税和专项维修基金；二手房涉及的交易费用有契税、个人所得税、增值税、中介费用等，相比更高。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(102,102,102);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 15px;PADDING-: 15px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 30px;PADDING-RIGHT: 0px">最后，从产权年限来看，一些“高龄房”的产权年限只剩下30—40年左右，需要考虑折旧，如果没有学区等特殊价值，那么空间有限。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(102,102,102);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 15px;PADDING-: 15px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 30px;PADDING-RIGHT: 0px">以北京为例，每年新增的5万套中小型商品房中，城六区的占比不到20%，也就说，中心城区今年新增中小型商品房将不到1万套。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(102,102,102);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 15px;PADDING-: 15px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 30px;PADDING-RIGHT: 0px">观察历史数据，北京自住型商品房均价基本上处于2万元左右的水平，不及普通商品房一半的价格，基本与环京楼市的价格持平，与燕郊等地尚有差距，而有些自住房区位非常好，总价很低，未来有较大的空间，这对刚需置业而言无异于一种福利。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(102,102,102);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 15px;PADDING-: 15px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 30px;PADDING-RIGHT: 0px">从北京市2017年二手房的成交价格来看，有无地铁是衡量二手房价格的一个重要因素，在4、5月间，非地铁房平均降价幅度比地铁房多了0.2个百分点，临近地铁的房子更具有空间，而且更易出租，保值能力也更强。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(102,102,102);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 15px;PADDING-: 15px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 30px;PADDING-RIGHT: 0px">优美的河景与湖景在大部分城市都是稀缺性资源，周边改善型住房居多，人群素质较高，河流与湖泊及绿地公园为人们提供了休闲娱乐的场所，相比宜居度更高，因而房产保值增值性更强。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(102,102,102);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 15px;PADDING-: 15px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 30px;PADDING-RIGHT: 0px">刚刚有人咨询深圳7.9平的“鸽子笼”类住宅能不能买，如果占用宝贵的首套房资格，那就得不偿失。如今购房选择成了一道复杂的数学题，要综合考虑房票的价值及机会成本，

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(102,102,102);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 15px;PADDING-: 15px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 30px;PADDING-RIGHT: 0px">二胎政策放开后，家庭人口结构随之变化，三口之家与四口之家的的选择也会大不同，基于此，考虑到房票的价值，在资金相对充裕的情况下，买房时可以考虑一步到位。当然也并非越大越好，还是要从实用角度出发，做好自用与投资性房产的统筹安排。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(102,102,102);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 15px;PADDING-: 15px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 30px;PADDING-RIGHT: 0px">当然有些人错过了本轮购房好时机，不过还是想方设法要买房，在这种情况下也要有所为有所不为，以下两种情况的宜慎重：

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(102,102,102);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 15px;PADDING-: 15px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 30px;PADDING-RIGHT: 0px">在去年房价的上涨过程中，重点城市限购，投资需求外溢，周边地区一度成为投资热土。然而，伴随调控区域扩大化，周边区域楼市调整幅度会更大，如环京燕郊区域已然哀鸿一片。据悉有些房源单价已经跌破两万。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(102,102,102);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 15px;PADDING-: 15px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 30px;PADDING-RIGHT: 0px">环京被限购之后，又有很多中介在热推更远的城市及山东等地的海景房，今天看到有炒房团组织去买几百公里外的四五线城市别墅，被套的概率太大了。如果资金总额有限，若非考虑自住，对于跨区域投资还是谨慎为好。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(102,102,102);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 15px;PADDING-: 15px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 30px;PADDING-RIGHT: 0px">去年被限购的商住房取代住宅成为投资产品，备受追捧，而我一直建议学友们要冷静，去年还发了<商住LOFT=城市“猪窝”？>。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(102,102,102);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 15px;PADDING-: 15px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 30px;PADDING-RIGHT: 0px">3.26商住房新政出台后，商住房的成交出现量价齐跌，5月份北京商住房项目成交均价为31864元/平方米，环比降低31%，呈现了断崖式的下跌状态，而且零成交现象很普遍，对于此前那些自以为找到了投资捷径的人们来说，这将是个沉痛的教训。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(102,102,102);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 15px;PADDING-: 15px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 30px;PADDING-RIGHT: 0px">置业学习团社群是专业购房投资学习者的第二家园，提供专业知识与政策市场及时信息，协助学友提升专业水平、解决实际问题。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(102,102,102);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 15px;PADDING-: 15px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 30px;PADDING-RIGHT: 0px">下半年还会继续定期组织北京与环京及海南参观，线下交流会及线上主题研讨，欢迎报名入群学习研讨及参加名盘品鉴把握新机会。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/22px 微软雅黑;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 20px;BORDER-LEFT: 0px;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;COLOR: rgb(153,153,153);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;OUTLINE-COLOR: invert;LINE-HEIGHT: 20px;PADDING-RIGHT: 0px">免责声明：本文仅代表作者观点，不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表，未经许可，不得转载。

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